Le statut du fermage encadre les modalités de fixation du prix du loyer, limitant ainsi la liberté de négociation des parties et les spéculations en la matière. Voici les règles applicables.
Règles générales
En matière de baux ruraux, il existe deux types de loyer :
- Le fermage, dont le montant est fixe et réglementé ;
- Le métayage, moins fréquent, où le loyer correspond à une part de la récolte (généralement un tiers ou un quart). Son montant varie donc d’une année sur l’autre et ne peut être déterminé à l’avance.
Le prix du fermage dépend des caractéristiques du bien loué, notamment :
- la durée du bail ;
- l’existence ou non d’une clause de reprise en cours de bail ;
- l’état et l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation ;
- la qualité des sols ;
- la présence éventuelle de clauses environnementales obligeant le preneur à adopter des pratiques culturales durables.
En pratique, les règles diffèrent entre le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation, et celui des bâtiments d’habitation.
Fermage des terres nues et des bâtiments d’exploitation
Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en fonction d’un barème préfectoral propre à chaque département. Ce barème définit des maxima et des minima qui varient selon les caractéristiques du bien loué.
Remarque : Si le bail comporte des clauses environnementales, le loyer peut être fixé en dessous des minima fixés par arrêté préfectoral.
Généralement, le loyer est exprimé en euros et revalorisé chaque année en fonction de la variation de l’indice national des fermages, fixé avant le 1er octobre par arrêté du ministre de l’agriculture et de la souveraineté alimentaire.
Remarque : pour 2024, l’indice national des fermages s’établit à 122,55, avec une augmentation de 5,23 % par rapport à 2023 (arrêté du 17 juillet 2024).
Exception pour les cultures permanentes
Le fermage des terres nues portant des cultures permanentes (viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles), ainsi que celui des bâtiments d’exploitation y afférents, peut être évalué en quantité de denrées (exemple : kilogrammes de raisin), dans une fourchette fixée par le préfet de chaque département. Dans ce cas, les dispositions relatives à la revalorisation du loyer ne s’appliquent pas.
Évolution des maxima et des minima
En cas de modification des maxima et des minima par arrêté préfectoral, l’évolution des loyers n’intervient que lors du renouvellement du bail (sauf accord entre les parties) ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, au début de chaque nouvelle période de neuf ans. À défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau loyer.
Fermage des bâtiments d’habitation
Comme pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé entre des maxima et des minima arrêtés par le préfet du département.
Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.
Les règles de révision sont les suivantes :
- Les nouvelles valeurs s’appliquent aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral ;
- Une partie peut demander une révision du loyer à compter de la publication de l’arrêté ;
- En cas de désaccord, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui tranche.
A RETENIR : Le fermage est un élément clé du bail rural. Son montant, bien qu’encadré, varie en fonction des caractéristiques du bien loué.
Bien qu’un bail de moins de douze ans puisse être établi sous seing privé, il est fortement recommandé de confier sa rédaction à un notaire, spécialiste en droit rural. L’expertise de votre notaire permet d’assurer la conformité juridique du bail, d’insérer les clauses qui répondent à votre situation et de déterminer le loyer le plus adapté aux caractéristiques de votre bien.
